Marcos, ao longo dos últimos meses, minha atuação esteve diretamente relacionada à construção de uma nova perspectiva comercial, institucional e estratégica para o imóvel localizado na Avenida São João.
Meu trabalho era que o prédio deixasse de ser um ativo subutilizado e passasse a ser reconhecido pelas pessoas como patrimônio do Centro da Cidade de São Paulo.
Além disso, sempre considerei importante dar destaque ao trabalho que você realizou como mantenedor do edifício. Mesmo diante de todas as dificuldades enfrentadas ao longo dos anos — fechamento, necessidade de reformas, invasões, degradação do entorno, custos de manutenção e insegurança quanto ao futuro do imóvel — você se manteve firme na preservação do prédio e na decisão de manter esse patrimônio histórico de pé para a cidade.
Esse esforço, na minha visão, precisava ser incorporado à narrativa do projeto. Não se tratava apenas de buscar uma ocupação comercial, mas de reconhecer que havia ali uma história de resistência, preservação e compromisso com o Centro de São Paulo. Parte relevante da minha atuação foi justamente transformar essa trajetória em valor institucional, ajudando a reposicionar o imóvel não como um problema urbano, mas como uma oportunidade de recuperação, valorização e reativação de um ativo histórico importante para a cidade.
Um dos primeiros diagnósticos realizados foi que, para valorizar o ativo e torná-lo novamente atrativo do ponto de vista comercial, seria necessário atuar não apenas sobre o prédio em si, mas também sobre alguns problemas relevantes existentes em seu entorno imediato. A forma como o imóvel era percebido estava diretamente relacionada à degradação urbana ao redor, o que impactava negativamente sua imagem, sua precificação e sua capacidade de atrair ocupações qualificadas.
Nesse sentido, passei a utilizar minha experiência, meu conhecimento sobre o Centro de São Paulo e minha capacidade de articulação institucional para contribuir com a mitigação desses problemas. Entre as iniciativas desenvolvidas, destaco:
Mobilização para acelerar o fechamento do centro de acolhida na Avenida Rio Branco, junto ao Largo do Paissandu.
Atuação para o encerramento das atividades de um estabelecimento noturno que gerava impactos negativos ao longo do dia e da noite.
Desmonte dos bancos de concreto no entorno, pontos de permanência associados à degradação da calçada.
Mapeamento de pendências e pontos de atenção relacionados ao próprio edifício, base para a estratégia de recuperação.
Essas ações foram importantes porque, antes de qualquer estratégia comercial, era necessário criar condições mínimas para que o imóvel pudesse ser apresentado ao mercado de forma positiva, com uma narrativa de valorização, recuperação e retomada. E uma proximidade com a Subprefeitura Sé, para manter o entorno limpo e afastar os moradores em situação de rua.
Desde a primeira conversa com o Ricardo, numa das palestras que ministrei sobre a transformação do Centro, passei a enxergar o prédio como uma plataforma de ativação urbana, cultural, institucional e econômica — não apenas um imóvel a alugar.
Inicialmente, a proposta era promover a ativação do térreo com a Galeria do Rock, por meio de shows, entretenimento e conexão com o público local, além da possibilidade de ocupação dos andares superiores com outras ativações e operações complementares. Independentemente do uso específico que viesse a ser implantado no local, meu objetivo sempre foi construir uma nova narrativa para o empreendimento.
Junto a isso, desenvolvi a identificação de alternativas reais de ocupação, a construção de possibilidades comerciais, a articulação com potenciais operadores e a estruturação de uma visão mais ampla para o imóvel, conectada ao processo de reocupação, valorização e transformação da região central.
Valorizar a história do prédio, o esforço de preservação e o potencial do imóvel dentro do novo ciclo do Centro.
Na primeira conversa, o Kaue não estava convencido. Com o tempo, o trabalho foi construir uma aproximação consistente e o convencimento estratégico para que ele e o projeto Kura enxergassem o prédio como oportunidade concreta de instalação — ao menos em alguns andares — de uma operação permanente.
A aproximação levou em conta as experiências anteriores do Kaue, em especial os desafios da instalação no antigo prédio da Telesp com a Metaform. O trabalho foi demonstrar que a Avenida São João oferecia uma alternativa mais adequada, simbólica e estratégica para o Kura.
A chegada do Kura cumpre o objetivo original: viabilizar economicamente o prédio, recolocá-lo no mapa do Centro e criar uma operação capaz de gerar valor para o ativo.
Antes desse processo, o imóvel tinha baixa liquidez, pouca clareza de uso e custos relevantes de manutenção. Além do IPTU ordinário, carrega débitos expressivos — em aberto, judicializados e inscritos em dívida ativa.
Esse cenário reforça a importância de uma estratégia clara de valorização, ocupação e enfrentamento dos passivos associados ao ativo — frente que já está em andamento e detalhada adiante.
Lajes superiores. Proposta da empresa Lastro, apresentada por Raul Justelores, a R$ 52,00/m². Inicialmente o interesse era por uma laje; depois, por todas as lajes superiores. Considerando ~2.000 m²: R$ 104.000/mês.
Piso térreo. Oferta do Santi (Underdog / 1%): R$ 20.000/mês ou 6% do faturamento, o que for maior, por ~120 m² — equivalente a R$ 166,67/m². Aplicado aos ~500 m² do térreo: ~R$ 83.333/mês. Sócios de Brim e Le Freak também demonstraram interesse.
Minha consultoria é estruturada a partir de um valor fixo mensal por horas de dedicação, combinado — quando aplicável — a bônus por economia, êxito, financiamento ou resultado econômico gerado. A hora de referência é de R$ 450,00.
Nossos contatos se estendem por mais de um ano; para esta proposta adoto como referência apenas 12 meses. Para ativos dessa natureza não dedico menos de 24 horas mensais, dado o planejamento, a interlocução institucional e a estratégia contínua de valorização.
Mesmo com clareza do valor desenvolvido, e para preservar a relação e manter uma composição equilibrada, proponho uma remuneração reduzida e pontual:
Condição especial, considerando minha participação anterior no desenvolvimento do projeto e o interesse em manter uma relação positiva e construtiva. Uma consultoria desse escopo teria valor de referência superior.
Uma consultoria dessa natureza, considerando o escopo estratégico, institucional, imobiliário e comercial envolvido, teria valor mensal de referência superior. No entanto, neste caso, proponho uma composição mais acessível, justamente para permitir a continuidade do trabalho sem onerar excessivamente o projeto neste momento.
Além do valor mensal, fica previsto o pagamento de honorários de êxito de 5% + impostos sobre economias efetivamente obtidas para o imóvel, a partir da minha atuação direta, articulação institucional ou estratégia de encaminhamento.
Esse movimento já foi iniciado: a análise das pendências tributárias, o levantamento dos débitos e a identificação de caminhos para enfrentar o IPTU progressivo e demais cobranças já fazem parte da estratégia em andamento. Os honorários são devidos apenas sobre economias efetivamente realizadas.
Redução de IPTU; revisão, suspensão ou cancelamento do IPTU progressivo.
Renegociação da dívida ativa; descontos, parcelamentos e programas de incentivo.
Enquadramento em políticas públicas; captação de benefícios fiscais ou financeiros.
Redução de encargos, multas e cobranças incidentes sobre o imóvel.
Proposta de locação de algumas lajes encaminhada à Polícia Militar do Estado de São Paulo. Caso se consolide, fica acordada remuneração por originação, articulação e viabilização da oportunidade.
R$ 85.000 + impostos, parcelável. Reconhecimento parcial da originação, articulação, reposicionamento e viabilização econômica do ativo no último ano.
R$ 5.400/mês + impostos (12h × R$ 450). Acompanhamento estratégico, institucional e tributário do imóvel, renovável por acordo.
5% + impostos sobre economias efetivamente obtidas (IPTU, dívida ativa, incentivos). Remuneração vinculada ao resultado concreto gerado.
Houve um trabalho efetivo de criação de valor para o imóvel — do ponto de vista comercial, institucional, urbano e estratégico.
Manter a boa relação entre as partes, evitando uma cobrança desproporcional ou incompatível com o momento atual do projeto.
Estabelecer uma remuneração mensal que permita minha continuidade como consultor estratégico, para que o ativo siga ganhando valor, relevância, ocupação e posicionamento no Centro de São Paulo.
Minha intenção é que esse ajuste seja feito de forma transparente, equilibrada e construtiva, reconhecendo o valor que já foi gerado e permitindo que eu siga contribuindo para o desenvolvimento do imóvel, da operação e de seu entorno.